İstanbul’da konut yatırımlarının geri dönüş süresi uzuyor. Yatırımcı hem kredi faizlerinin yüksek seyretmesi hem de konutta geri dönüş süresinin uzaması nedeniyle alımı yavaşlattı.

Konut satışları yıl genelindeki güçlü seyrin ardından, sektöre yönelik teşviklerin son bulmasıyla ekim ayında düşüşe geçerken; satışlardaki zayıf görünümün kasımda da devam ettiğini belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, aralıkta bir miktar ivmelenme olsa da, konut piyasasında 2018’in ilk aylarında durağan görünüm beklendiğini söyledi.

Borsa İstanbul’da işlem gören gayrimenkul şirketleri arasında Emlak Konut, Sinpaş, İş GYO gibi önde gelen şirketler bulunuyor.

Özellikle İstanbul’da konut fiyatlarındaki artış trendinde yavaşlama gözlendiğini; buna bağlı olarak konut yatırımlarındaki geri dönüş sürelerinin de uzadığına dikkat çeken Maya, yüksek konut kredi faizlerinin de etkisiyle 2018’de yatırım amaçlı konut alımlarında da yavaşlama beklendiğini söyledi.

Türkiye genelindeki konut satışları, Temmuz, Ağustos ve Eylül’de sırasıyla yüzde 42.4, yüzde 4.7 ve yüzde 28.8 yükseldikten sonra Ekim ayında yüzde 5.7 geriledi. Ekim ayında “ipotekli satış” olarak nitelendirilen konut kredili satışlar ise yüzde 19.8 ile çok daha sert bir düşüş kaydetti.

Reuters ile yaptığı söyleşide Maya, “Sene başından beri konut geliştiricilerin kampanyalarının satışlardaki artışta çok ciddi etkisi vardı. Hükümetin sektörü hareketlendirmek için tapu harçlarını düşürmesi de piyasaya çok olumlu yansıdı. Konut alma düşüncesi olanlar o indirimden yararlanmak isteyince talep öne çekildi. İlk el satışlarda da, ikinci el satışlarda da piyasayı asıl domine eden şey bu oldu” dedi ve ekledi:

“Dolayısıyla konut satışlarında ekim ayında gözlenen düşüşte teşviklerin 30 Eylül’de sona ermiş olması birinci etken. İkinci etken de konut kredisi faiz oranlarının yüksekliği ve kira amorti sürelerinin uzaması gibi temel değişkenler.”

Piyasada teşvik kalmadı

Tapu harcını yüzde 4’ten 3’e indiren teşvik, 30 Eylül’de sona erdi. Konut sektörünü hareketlendirmek için 150 metrekare üzeri konutlara yönelik getirilen teşvik de yıl içinde sona ermişti. Böylece yabancılara yönelik olanlar hariç, şu anda konut piyasasına yönelik bir teşvik kalmadı.

Kira amorti sürelerinin uzamasının da konut alımlarını olumsuz etkilediğini vurgulayan Maya, “Konuta yatırım yapma mantığı iki temel değişkene bağlı. Biri mevduat faizinden daha fazla getiri sağlayan konutun değer artışı, ikincisi de konut kira çarpanı döngüleri. Bu, geçtiğimiz 10 yılda biraz evrildi. Bu evrilme 2017 itibarıyla ise zirve yaptı” dedi ve ekledi:

“Birincisi, artık konutların değeri o kadar hızlı artmıyor. Bir projeye topraktan bile yatırım yapsanız iki yılın sonunda yüzde 30 getiri sağlasa iyi sayılıyor. İkincisi de konut kira çarpanı. 10 yıl önce İstanbul merkezindeki en güzel yerlerdeki bir konutun kira değer çarpanı 14-17 yıl idi. Şimdi 20-25 yıl, bazen 30 yıllara çıkan çarpanlar söz konusu. Bu da gayrimenkul yatırımına bir finansal enstrüman olarak bakıyorsanız sizi frenliyor çünkü geri dönüşü çok uzun.”