Gayrimenkulün nabzını sizler için tutan yönetim danışmanı Özhan Atalay yazdı.

Bir önceki makalem “Döviz Fiyatlarındaki Yükselişin Konut Fiyatlarına Nasıl Bir Etkisi Olacak“da döviz fiyatlarındaki son 3 aydaki % 20 lik yükselmenin konut fiyatlarında da ister istemez yükselmelere yol açacağını belirtmiş ve bu artışın dövizin getirdiği maliyet artışından değil, ikinci el konutların fiyatlarının yeni konut fiyatlarına paralellik göstererek arttığını bir analiz ile ortaya koymuştum.

Öncelikle istatistiklerin en az üç ay geç yayınlandığını kabul edersek, % 20 civarındaki devalüasyonun etkisinin henüz konut fiyat istatistiklerine yansımadığını söyleyebiliriz. Kasım ve Aralık istatistikleri yayımlanınca konut fiyatlarında artış trendini görmemiz muhtemeldir. USD bazında satılan daireler % 10 kur indirimi yapsalar dahi TL bazında % 10 zam yapmış gibi gözükecekler ve ikinci el daire fiyatları da bunu takip edecektir.

2016 nın son çeyreğinde gayrimenkul piyasalarında alıcıların bekle ve gör diyerek satın alma kararlarını ertelemeye aldıkları herkesin malumudur. Şu anda piyasalarda tabiri caiz ise yaprak kıpırdamamaktadır. Alıcılar böyle dönemlerde pozisyon değiştirmeyi riskli bulmakta veya daha büyük krizler yaşanır çok ucuz fiyata bir şeyler kapatabilir miyim diye beklemeye yatmakta, ekonomide bazı parametreler oturmadan kararlarını olabildiğince ertelemektedirler. Ancak geçmişte yaşananların bize öğrettiği şey, bir süre sonra bu psikolojinin zayıfladığı ve piyasaların yeniden açıldığıdır. Konut herkesin en önemli ihtiyaçlarından biridir ve alımları uzun müddet ertelemek imkan dahilinde değildir. Fiyatlar bir seviyeden daha aşağılara düşmemekte, o dönemde çok sıkışmış olan satıcılardan gelen fırsat konutlar hızla el değiştirip piyasadan çekilmekte ve piyasalar normal arz/talep dengelerine yeniden dönmektedir.

Böyle dönemlerde zaten alıcılar piyasadan çekilerek teklif dahi getirmemekte, sadece çok sıkışan müteahhit/ev sahiplerinin konutlarına yönelmekte, durum böyle olunca normal satıcılar için fiyat düşürmekte alım talebi yaratamamaktadır.

2017’de Konut Fiyatları Düşecek Mi?
Yeni konutlar açısından 2017’nin ilk altı ayını değerlendirirsek; tüm hesap ve yatırımlarını bir önceki normallerin üzerine kurmuş bir sektörün ister istemez elinde önceki maliyetlere göre oluşmuş bir konut stoku vardır ve büyük çapta zarar etmesine yol açacak radikal fiyat indirimleri yapabileceğini öngörmek doğru olmayacaktır. Müteahhitler, vadeyi uzatma, satışları kampanyalar ile cazip hale getirme ve yoğun reklam vererek ve olabildiğince dayanma yolunu seçeceklerdir.

İkinci el sahipleri de yeni konutlarla fiyat makasının bu derece açılmasına izin vermeyerek fiyatları çok fazla düşürmek istemeyeceklerdir.

Bu durumda morali ve yatırım iştahı bozulmuş olan alıcı kitle de illaki bekle gör politikasına devam ederse piyasalar olabildiğince durgunluğa girecektir. Satışlarda olan bu durgunluğun şu dönemde kiralık konut fiyatlarında yükselmeye yok açacağını düşünüyorum, çünkü konut ihtiyacı devam etmektedir.

İnşaat piyasalarının satışlar durduğu halde bile üretimi birden bire durduramaması, krizleri en az 3 hatta 6 ay sonra hissetmeye başlaması sebebi ile bu durgunluğun asıl etkilerin Mart, Nisan 2017 ve sonrası net olarak görüleceğini söyleyebiliriz. Finansal gücü olmayan, bütçelenen satışlarını yapamamış inşaat şirketlerinin krize girmeleri, taşeron ve alt tedarikçi firmalarını da krize sürüklemeleri muhtemeldir.

Ülkemizde konut üretimi için finansal yeterlilik rasyosu diye bir kriter olmadığından arzu eden herkes müteahhitlik yapabilmektedir. Özellikle kentsel dönüşüm müteahhitlerinin önemli bir kısmı, sermayeleri olmayan, bir yandan üretirken bir yandan satma mecburiyetinde olan küçük girişimciler olduğundan bu durgunluktan en çok onların etkileneceğini düşünüyorum. Bu kesimde olabilecek olumsuzluklar, özellikle Kadıköy bölgesinde tam gücüyle devam eden kentsel dönüşüm projelerinin duraklamasına, geçici kiraya çıkmış olan daire sahiplerinin kiralarının ödenememesine, projelerin uzun yıllar ortada kalmasına neden olacak hukuki aksaklıkların da ortaya çıkmasına neden olabilir.

Bu durum, bazı lokasyonlarda ortaya çıkmış olan aşırı fiyat şişkinliğini de tamir edecektir. Bazı semtlerde kira/satın alma rasyosu 25 yıllarda iken Bağdat Caddesi ve benzeri bazı semtlerde suni olarak 30 yıllara çıkmıştır. Bu anlamsız fiyat yükselmelerinin de önümüzdeki dönemde biraz daha normalleşeceğini söyleyebiliriz.

Konut fiyatlarının bu güne kadar sürekli arta gelmesinin arz/talep – arsa azalması dengesi dışındaki en önemli nedenlerinden biri de yeni yapılan projelerde fiyatların bir öncesine göre devamlı artış göstermesi idi.

Müteahhitler, potansiyel alıcılara önceki projelerin satın alma performanslarını gösteriyor, her projede topraktan girenlerin % x, lansman fiyatından girenlerin % y karlar elde ettiklerini anlatıyor ve yeni projelerin bir süre sonra satın alma fiyatlarından daha da yüksek değerlere çıkacağını belirtiyorlardı. Konut sektöründeki fiyatlar da böyle bir öngörü üzerine kurulduğundan dolayı her yapılan proje bir öncesine göre daha yüksek fiyatlı oluyordu.
Piyasalardaki durgunluğun bu saadet zincirini de kırabileceğini düşünüyorum. Şu anda müteahhitlerin öncelikli olarak mevcut konularını satabilmeleri en önemli öncelikleri olacaktır. Yeni projelerin üretimi şu dönemde riskli olacağından beklemeye alınabilir.

Vatandaş Ne Yapmalı?
Konut ihtiyacı olan, ancak erteleyen vatandaşlarımızın yeni ve veya ikinci el oturmaya hazır konutlarda alım tercihlerini daha fazla ertelemeden yavaştan alım kararlarını vermeye başlamasında yarar görüyorum.

Fiyatların daha da düşmesini beklerken gerek arzu ettiği konutların, gerekse cazip fiyatlara inmiş konutların satılması ile arzu ettiği konutu bulamama veya alamama olasılığı ile karşılaşabilirler. Şu dönemde oluşacak istikrarsızlıklar, bankaların da daha dikkatli kredi vermeleri ve daha yüksek faiz istemeleri ile sonuçlanabilir. Dikkat edilmesi gereken tek şey henüz inşaat aşamasında olan konutlarda müteahhidin geçmiş performansı, finansal gücü ve projeyi tamamlayabilme yetisinden emin olarak alım kararına girmesidir.

Kentsel Dönüşüm için müteahhitler ile pazarlık eden vatandaşlarımız ise şu dönemde müteahhit seçimi konusunda iki kat daha dikkatli olmalıdırlar.

Milliyet Emlak