Para Analiz’den Ahmet Büyükduman bugünkü köşe yazısında Konutla ilgili son 10 yılda öne sürülen 10 balon tezi yazdı. İşte o yazı…

Son on yıldır değişik tezlere dayanarak konut balonunu tartıştık. Ancak bu tartışmalar çoğu zaman verileri dayanmayan kanaatler çerçevesinde yapıldı. Herkes kendi meşrebince taraf oldu balon tartışmasına… 2017 yılında girmeden Balon var/yok tezlerine şöyle bir göz atalım istedim. Bu tezlerden on tanesinin akla getirdiği soruları bugün sizlerle paylaşmak, gelecek yazılarımda ise detaylandırmak istiyorum. Buyrunuz…

TEZ 1: KONUT FİYATLARI AŞIRI YÜKSELDİ/ MAKUL SEVİYEDE
Ülkemizde konut fiyatlarında reel anlamda artış olduğu doğru. Ancak bu artışlar iller ve bölgeler bazında bir hayli değişken. Hangi iller veya bölgelerde fiyat artışları dikkat çekici? Artışların ne kadarı reel? Kalite artışının fiyatlara etkisi ne kadar?

TEZ 2: KONUT ARZ FAZLASI VAR/YOK
Bir milyonu İstanbul’da olmak üzere ülkemizde iki buçuk milyon konut fazlası var deniliyor. 20 milyon konutun olduğu bir piyasada belli oranda doğal boşluk oranı işin tabiatı icabıdır. Boşluk oranı ne kadar olmalı? Konut arzı artıyorsa reel fiyatların artışı nasıl açıklanacak? Arz fazlası yeni yapılmış konutlar ise bu stok’un finansman yükünü kim, nasıl taşıyor?

TEZ 3: KREDİLİ SATIŞLAR NEDENİYLE FİYATLAR ARTIYOR/
Kredili satışların konut talebini artırdığı doğru. Peki, konutların ne kadarı krediyle satılıyor? Krediyle satılan konutların ortalama değeri ne kadar? Ortalama kredi tutarı ne kadar? Kredili konutlar nerelerde satılıyor?

TEZ 4: KİRA ÇARPANI ÇOK YÜKSEK / NORMAL
Kira çarpanı konutun değeri ile kira getirisi arasında ilişki kuran bir gösterge. Bir nevi fiyat kazanç oranı. Son on yıldır sürekli artış gösteriyor. Acaba diğer gelir getirici varlıkların getirilerinden ne kadar ayrışıyor? Ticari gayrimenkullerle konutların kira getirileri ne kadar farklılaşıyor? Niye?

TEZ 5: KONUT DEĞİL ARSA BALONU VAR/ BALON DEĞİL RANT VAR
Arsa maliyeti nedeniyle konut fiyatlarının yüksek olduğu da ileri sürülüyor. Artan maliyet mi, rant mı? Rant nedir? Kötü bir şey mi? Arsa maliyeti yüksek olduğu için mi konut fiyatları yükselmektedir? Konut talebi nedeniyle mi arsa fiyatları yükselmektedir? Konut değer bileşeni içinde arsanın payı nedir?

TEZ 6: DÖVİZ ARTINCA İNŞAAT MALİYETLERİ ARTIYOR / ARTMIYOR
İşte müteahhitlerin en çok sevdiği tez. Ben yapmadım miki yaptı tezi. Ne kadar doğru? Döviz kurları ile konut fiyatları ne kadar ilişkili? İnşaat maliyetlerinin ne kadarı dövize duyarlı? Dövizde yükselişin ne kadarı maliyet bileşenine etki ediyor?

TEZ 7: 3-5 BÜYÜK MÜTEAHHİT FİYATLARI DOMİNE EDİYOR / EDEMEZ
Müteahhitler kartel mi kurdular? Müteahhit lobisinden bahsedilebilir mi? Türkiye’de kaç müteahhit var? Emlak Konut / TOKİ yılda ne kadar konut üretiyor? Markalı konutların toplam üretilen konutlar içinde payı ne kadar? Mahalle müteahhitleri yılda kaç bin konut üretiyor?

TEZ 8: YENİ PROJELERDE FİYATLAR ARTTIKÇA İKİNCİ EL KONUT FİYATLARI DA ARTIYOR
Ülkemizde satılan konutların ne kadarı birinci, ne kadarı ikinci el? Birbirlerine oranları ne kadar? Birinci el konut fiyatlarında ki artış ikinci elden ne kadar fazla? Birinci ve ikinci el konut fiyatları arasında bir nedensellik var mı?

TEZ 9: YABANCILARIN KONUT TALEBİ FİYATLARI ŞİŞİRİYOR
Toplam konut satışlarında yabancıların payı ne kadar? Yabancılar nerelerden konut alıyorlar? Yabancılar yatırımcı mı, son kullanıcı mı? Finansör mü, doğrudan yatırımcı mı? Fiyatlar üzerindeki etkileri ne kadar?
TEZ 10: KONUTA TALEP SPEKÜLATİF / DEMOGRAFİK
Konut talebi yatırım amaçlı mı, kullanım amaçlı mı? Sürü psikolojisi mi var? Kiracı ev sahipliği oranı ne kadar? Hane halkı büyüklüğü nasıl değişiyor? Net göç ne kadar? Hane oluşumu ne yönde? Yıllık evlilik ve boşanma istatistikleri ne diyor?

Ahmet Büyükduman/Para Analiz