Gayrimenkulün alım satımı esnasında ödenen harçlar ve gayrimenkulün kiraya verilmesi halinde elde edilen gelirler üzerinden alınan vergi bunların başlıcaları..

Ülkemizde gayrimenkuller üzerinden birçok vergi ve harç alınıyor. Gayrimenkulün alım satımı esnasında ödenen harçlar, alım satım kazancı üzerinden alınan vergiler ve gayrimenkulün kiraya verilmesi halinde elde edilen gelirler üzerinden alınan vergi bunların başlıcalarıdır.

Bunlardan başka gayrimenkulün değeri üzerinden alınan ve bir nevi servet vergisi olan emlak vergileri de belediyeler tarafından her yıl iki taksit olarak alınan vergilerdir. Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arsa ve arazilerden, Emlak Vergisi alınır. Bu verginin muhatabı gayrimenkulün sahibi, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa bina veya arazide malik gibi tasarruf edenlerdir. Emlak Vergisi mükellefiyeti gayrimenkulün alındığı yılı takip eden yılda başlar. Yani yıl içerisinde bir gayrimenkul alanlar, o gayrimenkulün Emlak Vergisi’ni satın aldıkları yıl ödemezler. Satın alma işlemini takip eden yıldan itibaren bu gayrimenkulün Emlak Vergisi yeni maliklerden istenir. Buna mukabil satılan, elden çıkarılan, yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların meydana geldiği tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Emlak Vergisi, komisyonlar tarafından belirlenen vergi değerleri matrah kabul edilerek belirli oranlar uygulanarak hesaplanır. Her yılın ocak ve şubat ayında hesaplanan bu vergi, otomatik olarak tarh edilmiş olur. Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, vergi değeri üzerinden hesaplanan Emlak Vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır. Emlak Vergisi oranı, gayrimenkulün; konut, konut dışı bina (büro, dükkân mağaza vb.), arsa ve arazi olma durumuna, büyükşehir belediye sınırları içinde bulunup bulunmadığına göre değişiyor. Mesela konut için uygulanan oran binde 1, işyerlerinde binde 2 ve arsalarda da binde 3’tür. Bu oranlar büyükşehirlerde iki kat olarak uygulanıyor. Bu oranlar üzerinden hesaplanan vergilerin ilk taksiti mayıs, ikinci taksiti de kasım ayları sonuna kadar ödenmeli.

Aynı şekilde konutlar dışındaki binalar (işyeri ve diğer şekilde kullanılan binalar) için, 2015 yılına ilişkin Çevre Temizlik Vergisi’nin ilk taksitinin de bu ayın sonuna kadar ödenmesi gerekiyor. Çevre ve Temizlik Vergisi konutlarda su faturalarıyla tahsil ediliyor. Konut dışındaki binalar (işyeri ve diğer şekilde kullanılan binalar) için ise belediyeler tarafından her senenin ocak ayında yıllık olarak tahakkuk ettiriliyor. Tahakkuk ettirilen bu vergi Emlak Vergisi’nin taksit dönemlerinde ödeniyor. Ödemeler doğrudan belediyeye yapılabileceği gibi, vergi daireleri ve anlaşmalı bankalar vasıtasıyla da yapılabiliyor.

Ev hanımları, emekli ve engellilerde Emlak Vergisi

Başka bir geliri olmayan emekliler, engelliler, gaziler, şehitler dul ve yetimleri, hiçbir geliri olmayan işsizler ve ev hanımları, brüt alanı 200 metrekareyi aşmayan tek bir konut sahibi olmaları halinde Emlak Vergisi ödemeyebilirler. İndirimli (sıfır) vergi oranından faydalanılması için, konutta bizzat oturmak şartı aranmıyor. Bu sebeple, sahip oldukları tek konutu kiraya verip, başka bir dairede kirada oturanlar da diğer şartları taşımak kaydıyla, indirimli vergi oranından faydalanabilir.

Birden fazla konutu olanlar ise bu avantajdan faydalanamıyor. Aynı şekilde, ara sıra dinlenmek maksadıyla gidilen yazlık veya dağ evi gibi konutlar da bu vergi muafiyetinin dışında. Ancak sürekli olarak yazlık evinde ikamet edenler diğer şartları taşımaları halinde indirimli oran avantajından faydalanarak vergi ödemeyebilir. Hisseli dahi olsa, iki ya da daha fazla konutu olanlar, bütün konutları için Emlak Vergisi ödemek zorunda. Emekliler (emekli aylığı dışında), işsiz ve ev hanımları, herhangi bir gelir elde ederse aynı şekilde bu avantajı kaybediyor.

Yukarıdaki gruba girip sadece tek konutu olanlar; belediyelere müracaat ederek söz konusu şartları taşıdıklarını (emekli, özürlü, gazi, işsiz vs.) bildirerek taahhütname doldurup, Emlak Vergisi’ni ödemeyebilir. Tabii bu durumlarını ispatlamaları gerekiyor. Mesela bir engelli, sağlık raporu sunarak bunu ispatlamalı. Özür derecesinin bu avantajdan faydalanmak için önemi bulunmuyor. Şehitlerin yetim ve dullarının, gazilerin de durumu ispatlayıcı belgeleri belediyece talep edilebilir. Bu belgelerin taahhüt belgeleri veya formlarla birlikte durumu açıklayan bir dilekçeye eklenip belediyeye verilmesi gerekiyor.

Yeni ev alanlara kısmî indirim

Ayrıca bu istisnanın sadece konutlar için getirildiğini, arsa, arazi gibi diğer gayrimenkuller için bu istisnanın geçerli olmadığını hatırlatayım. Buna göre sadece bir arsası olan ev hanımı veya engelli bir vatandaş bu arsanın Emlak Vergisi’ni ödeyecektir.

Bu genel muafiyet uygulamasından başka, yeni ev alanları ilgilendiren bir muafiyet daha vardır. Mesken olarak kullanılan bina veya apartman daireleri için hesaplanan verginin 1/4’ü, inşaatın sona erdiği yılı takip eden yıldan itibaren 5 yıl süre ile tahsil edilmez. Dairelerin inşaatın bitiminden birkaç yıl sonra satın alınması halinde bu muafiyetten kalan süreler için faydalanılır. Bu kısmî muafiyetten faydalanmanın birkaç şartı var. Öncelikle bahsi geçen bina veya dairenin kesinlikle mesken olarak kullanılması gerekir. İkinci şart da yeni bina alan Emlak Vergisi mükelleflerinin bu durumu ve muafiyetten faydalanmak istediklerini ilgili belediyeye bildirmeleri gerekir. Belediyeler yeni inşaatlarda bulunan meskenler için getirilen bu ¼ oranındaki kısmi istisnayı kendiliklerinden dikkate almıyor. Muafiyetten faydalanabilmek için dilekçe ile başvuru şartı bulunuyor. Beş yıl içerisinde inşa edilen evleri bulunanlar bu muafiyetten faydalanmak için dilekçe vermeleri halinde sonraki dönemler için bu muafiyetten faydalanabilecek. Geçmiş dönemlerde ödenen fazla vergilerin iadesi ne yazık ki mümkün değil.

Yusuf Keleş-Zaman