Türkiye’nin deprem bölgesi olması ve büyük depremleri yaşamasından sonra konut sektöründe binaların güvenliği konuşulmaya başlandı.

Geçmişte yapılan binalarda kullanılan malzemelerin standart dışı olması bunların yetkililer tarafından doğru denetim yapılamaması nedeniyle inşa edilen konutların oldukça büyük can kayıplarına neden olduğu görüldü. Bu sebepten dolayı Konut sektörüne yönelik ciddi önlemler alınmaya başlandı. Bu önlemlerden biri denetim raporları ile riskli ilan edilen binaların yıkılarak insanların güven içinde yaşayacağı yeni binaların yapılmasıdır.Bu projenin adına ‘’Kentsel Dönüşüm’’ adı verildi.
Türkiye’nin öncelikli olarak 1.derecedeki deprem bölgelerindeki riskli yapıların yıkılması ile uygulamaya geçilmesi bekleniyordu. Kentsel Dönüşüm Projesi , riskli yaşam alanlarının yıkılarak yerine güvenli ve kent yaşamına değer katacak projeler üretmesi beklentisini yarattı.Fakat süre uzayınca ortaya ciddi sorunlarda çıkarak sektörde kurtarıcı olarak görülen kentsel dönüşüm projesi içinden çıkılmaz bir hal aldı.Türkiye’de deprem riski taşıyan 1. derecede şehirler ve ilçeleri varken Kentsel Dönüşüm Projelerinin Türkiye’nin en değerli şehrinde ve ilçelerinde başlaması ve devam etmesi oldukça düşündürücüdür.
Kentsel dönüşümün en çok dikkati çeken uygulamaları İstanbul’da bugüne kadar Bakanlar Kurulu kararı ile 1106.25 hektarlık alan riskli ilan edildi.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Gaziosmanpaşa, Sarıyer, Bağcılar, Esenler, Küçükçekmece, Kadıköy ve Beyoğlu gibi ilçelerde riskli alanlar belirledi.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesinde Esenler, Gaziosmanpaşa, Bağcılar 2. derece, Sarıyer 3. derece deprem kuşağında yer alıyor. Bu ilçelerde riskli alanlar ilan ediliyor.1. derece deprem kuşağında yer alan Beylikdüzü, Bakırköy, Bahçelievler, Zeytinburnu, Fatih, Ümraniye, Ataşehir, Maltepe, Sancaktepe, Tuzla, Pendik gibi ilçelerde ise riskli alan çalışması yok ya da yok denecek kadar az.
Kentsel Dönüşüm Oldu Rantsal Dönüşüm
İstanbul’da konut sektörünün ciddi şekilde artması sebebiyle şehrin merkezlerinde konut projeleri için yeterli arsa kalmadı. Şehir merkezindeki arsaların az sayıda olması arsa fiyatlarını oldukça üst seviyeye taşıdı. Bunun üzerine emlak sektörü Kentsel Dönüşüm Projesi adı altında şehrin önemli lokasyonlarındaki arsaların üzerinde eski binaların hak sahipleri ile anlaşma yollarını aramaya başladı.
Kentsel dönüşüm projesi şehrin 1. derecede deprem riski taşıyan bölgelerinde değil, en değerli semtlerinde başlamış oldu. İstanbul’un en değerli semtleri riskli alan ilan edilerek yeni konut projeleri için imkan yaratılmaya başlandı.Riskli ilan edilen ve kentsel dönüşüm alanlarına dönüşen ilçeler, Kadıköy Fikirtepe, Gaziosmanpaşa, Esenler, Bağcılar, Beyoğlu. Bu İstanbul’un metrekare fiyatları zaten yüksek olan bölgelerde adı kentsel dönüşüm projesi olmasına rağmen metrekare fiyatları 3500 dolar ile 7 bin 500 dolar arasında değişmektedir. Bu fiyatlar aynı zamanda emsal gösterilip diğer proje fiyatlarını da etkileyecektir.
Kentsel Dönüşüm Projesinde Sorunlar
Bu alanlara tanınan imar hakları sebebiyle bazı alanlarda uzun süre mütaahhitler ile hak sahipleri arasında anlaşmazlıklara neden oldu.Kentsel dönüşüme uğrayan eski binaların hak sahiplerine yeni evleri teslim edilene kadar mütaahhitler tarafından aylık kira bedelleri ödeniyor.Anlaşmazlıkların uzun süre uzaması projelerin teslimini tarihini de uzatacağı için ciddi maliyet getiriyor.Sonun da bu soruna da kamulaştırma ile çözüm bulundu.Kendi haklarının değerinin daha fazla olduğunu savunan hak sahiplerinin bedelleri fiyat tespitinden sonra kamulaştırma yapılarak sorun giderildi.Hak sahibinin bu kamulaştırmadan sonra muhatabı mütaahhit değil kamulaştırmayı yapan kurum oldu.
Kentsel dönüşüme uğrayan semtlerde bu dönüşümün en az 10 yıl süreceği belirtiliyor.Mahalle kültürünün yok olması bu bölgelerdeki sosyal yaşamın farklı boyutlara taşınacağını gösteriyor.Mütaahitlere de bu projelerin uygulanmasında önemli görevler düşüyor. Evlerinin bitmesi için geçici olarak kirada oturan hak sahipleri için projelerin zamanında teslim edilmesi oldukça önem taşıyor.

Eyüp İyigün- Emlakmetrekare.com